大家さん

【ボロ戸建て】融資を断られた原因

こんにちは。でんすけです。

ボロ戸建てを購入するに当たり、ニコニコ現金一括払いで検討していましたが、やはりせっかく投資をしてきた米国株を売るのはちょっと嫌だなと思い融資の相談に行ってきました。

相談先は日本政策公庫です。
売上高が低いので2回目の面談前に断られてしまいました。
その内容をご説明します。

全国各地に支店があるので近くの支店に行って相談できます。私が日本政策公庫を知ったきっかけは1軒目の内覧の時に不動産屋さんに教えていただいたのがきっかけです。

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不動産屋さんに根掘り葉掘り聞かせていただいたのでしっかり頭に入っていました。借金をしてレバレッジを効かせることでFIREへの時間短縮にしたいと思っていました。

初見の相談

幸いにも近所に支店があったので営業時間を確認して、平日しか営業していないのでたまたま夜勤だったその夜勤明けに目をバッキバキにギラつかせながら行ってきました。
入ると利用者は一人もいなかったのですが(たまたま?)、番号札を貰ってカウンターで話を聞いてもらいました。

・事業の内容→不動産賃貸業
・不動産のスペック
・立地
・リフォームの予定・金額

などを聞かれて、融資の申請を出すのに何を準備したらいいかを説明して頂きました。

私が一番気になっていたのは、融資には保証人・連帯保証人を付けなければならないのか?です。
なぜなら私には保証人になってもらえるような家族がいません。

親は死んだし、兄弟とは絶縁状態、祖父母はボケて施設に行ってるしで、唯一たまに連絡をとっているのは叔母さんだけです。
叔母さんに保証人をお願いすることは考えられません。

保証人、連帯保証人を付けなければ融資ができないとなれば、即、諦めるしかありません。
なので、とても心配していました。

このことを担当者に質問すると、
日本政策公庫には、保証人、連帯保証人という概念はないとのことでした。
個人を信用に融資をするのではなく、事業に融資をしてくれる組織なんだと安心しました。

これを聞いて「勝った!!」と確信しました。
一番大きな壁を突破できれば後は簡単に進めると考えていました。

次に気になっていたのは、利息が何%かです。
できれば家・土地を担保に入れたくなかったので、無担保で借りたいと思っていました。

相談レベルで利息がどれくらいかざっくり教えてもらいました。
無担保の場合、2.46%らしいです。
若者応援キャンペーン的なノリのやつに該当すれば、2.0%台くらいらしいですが、年齢だけで対象になるのか詳しくは聞かなかったので分かりません。
なぜなら1.5%以下でないとちょっと高いかな・・・って思ったのでさらっと流してしまいました。

次に、家・土地を担保に入れた場合どうなるか聞いたところ、
1.8~1.2%で担保の評価額で変動します。
融資する額と比べて評価額が高ければ利息も低くなり、
評価額が低ければ、利息が高くなるとのことでした。

ボロ戸建てでもまぁまぁ場所が良いので1.5%以下で借りれるんじゃないかとワクワクしていました。

他にも、コロナに影響を受けて売上が下がったとか、台風や洪水などの自然災害に被災した場合は、低金利で融資できるなど話を聞きましたが、新しく事業を始める私には無縁のことでした。

一通り話を聞いて融資申し込みに必要な書類を準備して、提出すると別の担当者から連絡があると聞きその日は帰宅しました。

提出書類


・借入申込書
・創業計画書
・設備の見積書
・購入物件の謄本

の書類を提出するように言われました。

借入申込書

日本政策公庫が発行するフォーマットの書類です。
住所、氏名、年齢、金額、返済期間、事業内容などを記載しました。
記入例に沿って記入すれば特に問題なかったです。

申し込みしても審査・担当者との面談で金額や返済期間は変わるものだと考えたのであまり考えずに無理のない程度の内容で記載しました。

創業計画書

日本政策公庫が発行するフォーマットの書類です。
創業の動機、略歴、取引商品・サービス、セールスポイント、販売先、仕入先、外注先、従業員、他行での借入状況、必要な資金・調達方法、事業の見通しなど、
個人及び事業の履歴書みたいなものです。
まぁまぁ真面目に記入しましたし、熱意も伝えることができたんじゃないかという出来でした。

設備の見積書

ボロ戸建て投資であれば、大半の資金は修繕費(リフォーム)で使うことになります。
その見積書を提出しろってことですね。

私は自分で全て行う予定なので、見積なんて取っていません。
強いて言えば、Amazon、楽天、モノタロウなどで機器や工具、材料の値段を調べたくらいです。
なので、設備の見積書は提出しませんでした。

その代わりといっちゃなんですが、創業計画書に結構詳細な金額をびっしり埋めて、
本業でそのような仕事をしているアピールをしておきました。

購入物件の謄本

物件の場所やら固定資産評価額やら担保がどうなってるやらが書いてある書類です。
これば、売買契約の時に原紙を不動産屋からもらっていました。
コピーして添付しておきました。

書類をまとめて郵送しようと思いましたが、郵送するには郵便局に行かないといけません。
郵便局に行くにも公庫の支店に直接行くのも大差ないので、切手代が節約して直接郵便受けに投函しました。

書類審査の結果

書類を提出して、次の日に初見で相談した担当者から連絡がありました。

「創業計画書は良く書けている、リフォームの見積もりが入っていない。
規模が小さいから難しいかもしれない。」

と電話があり、難しいというのは「全額」なのか「期間」なのか、担保なのか、分からない電話の内容でした。

まぁ、金額減らして、期間を短くすればどうにかなるだろ!
とにかく、担当者とやらと面談してどうすれば融資をしてくれるのか
それからまた進展があるだろう
と思っていました。

 

 

2日後、融資の担当者から連絡があり、
「面談をしたいとのことですが、残念ながら面談しても結果は変わりませんよ。」

「はっ!?どういうこと!?」
思わず、初めて電話で話す人にタメ口で応えてしまいました。

「来てもらって面談をしたとしても結果は変わりません。
事業規模が小さいので融資する対象にならない。」

とのころでした。

要するに、売上高が低すぎて事業とはみなさない。ということです。
売上(家賃収入)が4万円~5万円あったとしても事業ではない。
つまり、経費ゼロとして手残り4万円としても、月に4万円じゃ生きていけないですよねってことです。

売上(家賃収入)がもっとあれば、融資は可能だそうです。
アパート1棟とか、戸建て複数軒とかあればいいそうな。

日本政策公庫は私の一つの試練を与えました。
規模を大きくしてまた来なさいと。

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