大家さん

ボロ戸建て投資のオススメリフォーム3選!

こんにちは。でんすけです。

またまた久しぶりの投稿になっていしまいました。
嬉しいことがあったので、報告させていただきます。

以前より、リフォームをしていたボロ戸建てのリフォームがほぼ完了し入居者が決まりました。
リフォーム前のスペックとしては、以下の通り、
・住宅街
・駐車場有(軽2台)ジャングル状態
・二階建て戸建て
・4DK
・築45年
・上下水道
・都市ガス
・砂壁
・和式トイレ
・石油給湯器
・風呂釜にヒビ
・雨漏り跡

はっきり言ってやばいくらいボロです。

このボロ家のでリフォーム費用対効果の高いオススメのリフォームを紹介します。

1.表面リフォーム

一番簡単でコストパフォーマンスが良いのは壁紙です。
砂壁だろうが、綿壁だろうが、クロスを上から貼ってしまえば真っ白になります。

真っ白にすることで明るい・広い・解放感・清潔感があります。
暗い色の壁だとオシャレに見えることもありますが、圧迫感・暗いなどの悪いイメージになってしまします。
色で迷ったら白を選べば失敗はしません。
白を嫌いな人はほとんどいませんからね!

明るい色のクロスを貼るのが簡単でとても綺麗に見えます。

天井も過去に雨漏りで雨染みがありましたが、クロスを上から貼れば、真っ白で清潔感がある部屋に様変わりします。

天井にクロスを貼るのは一人では大変ですが、試行錯誤していると楽しくなってきます。
是非挑戦してみてください。

壁だけだと6畳一部屋が30mで真っ白にできます。

 

ランダムのパターンがあるものをオススメします。
壁紙には貼り付け方向があり、上下左右貼り方が決まっています。
ランダムパターンだと縦でも横でも貼れるので、砂壁を横向きに貼って切り合わせを減らしたり、
つなぎ目で柄を合わせなくていいので、施工が簡単です。

私は、石目調を好んで選んでいました。
同じ型番をリピ買いして中途半端に残ったものも無駄にせずに済みました。

天井もやろうと思うと1本(30m)では足りないかもしれません。
邪道ではありますが、襖(ふすま)やドアにも壁紙を貼ることができるので、
余った壁紙は平らな面は片っ端から貼りまくりましょう。

難易度★★
DIYに慣れてない人でも比較的簡単にできます。

2.和室から洋室化

畳をフローリングに変えるだけで洋室に早変わりします。
フローリングは材料が高いし施工が難しいので、CF(クッションフロア)です。

畳を好んで畳がある家に住みたいと考える人はあまり多くはありません。
築古の家はほとんどがボロボロになった畳がある和室があります。
表替えをすれば綺麗な畳にすることができますが、1畳4~7千円かかります。
それだけ費用をかけて客付けがしやすいかというとそうではありません。

洋室化する場合、畳を剥がし、

1.根太  (500円)
2.コンパネ (1200円)
3.CF(クッションフロア) (2000円)

の順番で入れることで洋室化できます。
()は1畳当たりの値段を示しています。
畳の表替えとほぼ同じ値段で洋室化することは可能です。
DIYになれ新しいことをチャレンジしてみたい人にはピッタリです。

ただ、手動工具だけではできません。
インパクトドライバー、丸のこが最低限必要となります。

 

 

慣れてしまえば、簡単に洋室化できるようになります。
工具をまずそろえて挑戦してみてはいかがでしょうか?

丸鋸は簡単に指を切ったり、電源コードを切って大事故を起こす可能性があります。
取り扱いには十分注意してください。

難易度★★★★

3.トイレの洋式化

和式トイレであって嬉しいことって、おしりを付けなくてもいいくらいです。
公衆トイレなど他人が使った後のトイレを不衛生だと感じることがあるときに和式トイレだと嬉しいと思います。

自分が住んでいる家ではそのような感情を持つことはありません。
トイレは落ち着いてしたいし、温かい便座でゆっくり用を足したいと思います。
家で和式トイレははっきり言って不要です。
全部のトイレを洋式トイレにすべきです。

洋式化にするには業者に頼むと30万円くらい請求されます。
しかし、自分ですれば便器・タンク・便座代の材料費だけです。
やるっきゃないです。

タイルに切れ目を入れる
→バール、ハンマーでぶっ壊す
→和式トイレを取り外す
→排水配管の位置を変える
→床を平面にしてCF(クッションフロア)を貼る
→便器を付ける
→便座を付ける
→給水配管を接続する

という流れです。

一つ一つ順序間違えずにすればできます。
但し、Youtubeで同じ様な作業をしている方はいっぱいいますので、
動画で予習しておかないといろいろな要素が詰まっているので失敗につながるかもしれません。

ただ、リフォームできたらボロ戸建てのレベルを一気に上げてアピールポイントにすることもできます。
築古戸建て賃貸で、洋式ウォシュレット付は珍しいので他の賃貸物件と差別化できます。

 

 

トイレだけだと4万円もかからないって意外ですよね!
DIYで安くすることができるので挑戦する価値はあると思いますよ。

難易度★★★★★

まとめ

以上、客付けにオススメのリフォームでした。

この他にリフォームは、
・浴槽塗装
・風呂床シート
・ガス給湯器新設
・キッチン給湯追加
・洗面台給湯追加
・洗面化粧台新設
・水道配管補修
・テレビアンテナ取付・配線

を行いました。

結構がっつりリフォームをした中でボロ戸建てにオススメなリフォームは、
・表面リフォーム(壁紙)
・和室→洋室 畳→CF(クッションフロア)
・和式トイレ→洋式トイレ

の3点です。
費用対効果が凄く高いので自分でできると有利に客付けできるようになります。
優先的にリフォームをすることで客付けが早まるかもしれません。

裏話ですが、募集する直前までは水漏れしている原因が分からなかったり、
ひとつ解決すれば次の問題が発生しての繰り返しでした。

終わる気がしなかったのになんとか終わらせることができました!!
一つ一つ原因を見つけて解決していけば、終わらないことはありません。

諦めないで良かった!!

最後まで読んでくれてありがとう。

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