大家さん

【サラリーマン大家さん】家賃収入なくても確定申告すると還付金で税金が返ってくる。

こんにちは。でんすけです。

サラリーマン大家さんは初年度物件を購入したけど、
・リフォームが終わってない
・募集したけど入居が決まらない

などの理由で家賃収入が1年間で0円だった場合、
確定申告をすれば、払い過ぎた税金を還付金として返してもらうことができます。

確定申告までの準備


確定申告するためには準備が必要です。

個人事業主として開業しなければならない。
①開業届
②青色申告承認申請書

の二つの書類を税務署に提出します。

開業後は、事業に関する費用を複式簿記で帳簿付けをします。
と言っても会計ソフトがあるので、紙に書いて電卓を叩くような原始的なことは不要です。

私は、弥生の青色申告で帳簿付け・確定申告をしました。

経費として認められるものは、事業に直接関係のある費用です。
例えば、リフォーム費用、不動産、購入時の仲介手数料や印紙、司法書士報酬などがあります。

それらの領収書を全て保管し、領収書の金額を帳簿付けします。
帳簿記録は確定申告に入力するのに必要です。

ここまでしていると、家賃収入0でも確定申告をすると、
赤字となった金額×税率分が還付金として返されます。

還付される仕組み


サラリーマンとして受け取った給料は手元に来る前に自動的に納税する、「源泉徴収」という形で税金を払っています。
しかし、個人事業主は確定申告をして「収入」-「経費」=「所得」として
プラスとなった所得金額に税率をかけて所得税・住民税を支払います。

このようにサラリーマンと個人事業主では税金の支払い方が違います。

家賃収入0円の年に事業の経費50万円使った場合、
収入(0円)、経費(50万円)
所得(-50万円)となります。

サラリーマンの所得が500万円だった場合、
500万円に対して税金がかかります。

サラリーマン+大家さんの場合、
サラリーマンの所得500万円+事業の所得-50万円
450万円の所得となります。

源泉徴収で税金を前払いした分(所得500万円に対しての税金)を返してもらえるってことです。

私は10月に不動産(ボロ戸建て)を購入し、DIYでリフォームを進めていました。
翌年2月までかかったので、購入した年の家賃収入は0円でした。

修繕費、車両費、手数料、税金などは経費として計上します。
不動産は固定資産なので、固定資産として計上し建物部分は減価償却として複数年に分けて計上します。

計上分が経費として申告することで、十数万円還付金として受け取りました。

経費計上できる事業主の強さを思い知りました。

確定申告するに当たって


確定申告をするに当たって、ついでにいろいろなことをしました。
・年末調整忘れの保険料控除(地震保険)
・ふるさと納税の申告(確定申告するとワンストップ特例が無効になります)
・株取引のマイナス分計上
・配当所得控除

住宅を購入した年や会社を退職した年には
別途、住宅ローン減税やら退職金控除やらほかにもいろいろ書かないといけないっぽいです。

やっていると頭が痛くなってきますが、少しづつ理解しながら進めていくとなんとか終わります。
焦らず間違いのないようにやってみましょう。

まとめ・感想


ぶっちゃけクソクソクソクソクソ面倒くさかったです。

家賃収入0円なので記載項目は少なかったはずですが、
初めてで慣れていないこともありますが、分かりにくい表現が多かったり似たようなものがいくつもあったり初心者殺しの書類だと感じました。

会計ソフトがあったからできたものの、これを税理士に頼まず手書きで書いているやつハンパねぇっす。
還付金返ってくる喜びが味わえたから良かったとしよう。

来年の確定申告は家賃収入があるので、税金を支払うことになるので余計やりたくなります。
脱税は重い罪になるので来年もしっかりと確定申告を頑張りたいと思います。

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